Udruga općina u Republici Hrvatskoj

Webinar načelnik.hr-a i Hrvatske zajednice općina- problem sporosti i zakonske manjkavosti u aktivaciji državnih zemljišta ili nekretnina

Čelnici općina, ali i drugih jedinica lokalne i regionalne samouprave, vrlo su često užasnuti sporošću države u rješavanju prepreka vezanih za dolazak zainteresiranih ulagača. Takva ulaganja povećala bi gospodarsku snagu općine ili grada. No, nije rijedak slučaj da zbog sporosti ulagači odlaze, pretežito u susjedne zemlje i da se tako gube milijunska ulaganja.  Problematika je šira, odnosno, regulirana kroz više ministarstava. Na zoom webinaru održanom u utorak u organizaciji portala načelnik.hr i Hrvatske zajednice općina fokusirali smo se na problem sporosti i zakonske manjkavosti u aktivaciji državnih zemljišta ili nekretnina – mrtvog kapitala, na kojima ili u koje JLS-ovi ili potencijalni ulagači žele investirati.  

Zašto taj proces nije lagan i brz, te o čemu se sve mora voditi računa prije nego li se JLS-ovima ili županijama prepusti zemljište ili nekretnina, govorila je državna tajnica u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Sanja Bošnjak, a o konkretnim preprekama, prije svega sporosti, s kojom se je susreo na primjeru u svojoj općini,  govorio je Davor Lončar, načelnik općine Poličnik i član Upravnog odbora Hrvatske zajednice općina. Sa svojim pitanjima uključili su se i predstavnici općina.

Zakon o upravljanju državnom imovinom donesen je 2018. godine i dao je mogućnost raspolaganja državnom imovinom – kroz darivanje, davanje na uporabu, osnivanje prava građenja, tabularne isprave, osnivanje prava služnosti, razvrgnuća suvlasničkih zajednica, prodaju i zakup.

‘Unazad nekoliko godina rade se projekti reforme u Ministarstvu vezani za raspolaganje državnom imovinom, jer nam je to bio jedan od uvjeta za ulazak u eurozonu ali i zbog prijave u Nacionalni plan oporavka i otpornosti. Intenzivno radimo s Europskom komisijom i u tijeku je, sve do kraja godine, projekt optimizacije državnom imovinom koji će ukazati na sva ‘uska grla’ koja imamo u zakonu i koja su prepreke za brže i bolje postupanje s državnom imovinom te koji u konačnici treba dati novi regulatorni okvir za optimizaciju državne imovine i smjerove kroz novi zakon.’ – najavila je državna tajnica Bošnjak.

Iznijela je i nekoliko primjera koji se učestalo događaju, a koji usporavaju cijeli proces, dodajući pri tom kako vrlo mali broj djelatnika godišnje obrađuje i 50-tak tisuća predmeta.

‘Javljaju nam se načelnici ili gradonačelnici koji traže zahtjeve za tabularne isprave, a nakon propisanog roka koji je bio 31. prosinca 2019. godine. Što znači, da ako nije na vrijeme podnesen, ide se uobičajenom procedurom. Zahtjevi za darivanjem koji nam prilažu načelnici ili gradonačelnici nerijetko su manjkavi, odnosno nedostaje cijela dokumentacija. Rijetko koji predmet ima kompletnu dokumentaciju, iako je ona navedena na našoj web stranici, ovisno o postupanju. Osam je dokumenata uz koje se može brže djelovati. Neki dan sam imala sastanak s jednim JLS-om gdje su se čudili zašto bi se morali odreći potraživanja prema RH, do visine vrijednosti darovane nekretnine. Upravo zato jer se daruje i stanje dugovanja i potraživanja mora biti izbalansirano. Česti je i slučaj da umjesto idejnog projekta dobijemo idejno rješenje. I to je razlog zašto predmeti stoje. Bilo je slučajeva da se je darovana nekretnina prodala i u takvim situacijama imamo poteškoća u daljnjem radu.’ – iznijela je neke od slučajeva državna tajnica, ali isto tako dodala da nelogičnosti zbog kojih se procesu zaustavlja ima i s druge strane. Odnosi se to od katastra do gruntovnice, pa na kraju procesa otvorimo zemljišne knjige i sve stopiramo, kaže.  Zaposlenih u Ministarstvu je premalo, a posebno nakon veće potrebe za ljudima na obnovi nakon potresa. Iznijela je primjer Češke, koju su nedavno posjetili i koja, osim što ima prednost jer nisu imali društveno vlasništvo, ima i više ljudi na raspolaganju koji se bave problematikom –  1800 ljudi, a u Ministarstvu kod nas je primjerice, 17 pravnika, jedan geodet, jedan inženjer građevine..

Poručila je da su njena vrata otvorena svima i svi koji imaju problem mogu doći, a upravo prvi načelnik koji joj se obratio od kada je preuzela dužnost državne tajnice bio je Davor Lončar.

Načelnik Općine Poličnik poručio je da je glavni problem sporost – da nelogičnosti ima previše, ali i da se one mogu vrlo brzo eliminirati.

‘Brz i jednostavan način se odavno mogao donijeti. U tu svrhu tražio sam još kao saborski zastupnik određene izmjene koje bi to ubrzale. Zašto je potrebno osam dokumenata koje Ministarstvo traži? Zašto toliko birokratskih zapreka? Ako je sve definirano kroz prostorni plan, napravljen urbanistički detaljni plan, parcelacija, katastarski ispravak, uknjižene nove parcele.., ako je sve provjereno, zašto se ne ubrza davanje zemljišta? Tako ne bi izgubili ulagače. Ako se netko ne bi držao ugovora, onda se to naknadno može riješiti kroz odgovornost. Zakoni su krivi i potrebno ih je u hodu usklađivati, jer bi se predmeti tako brže rješavali. Želja mi je da svi zajedno sjednemo i promijeniti zakone da budu operativni, učinkoviti i brzi. Dio toga se može i lokalno rješavati, a ne iz Ministarstva. Primjerice, za neke manje kvadrature zemljišta.’ – poručio je u svom izlaganju načelnik Općine Poličnik i dodao kako je i njegov zahtjev sedam godina na čekanju, a koji je napravljen na temelju pisma namjere potencijalnog ulagača.

Velike su pritužbe i na zakon o hrvatskim šumama zbog niza nelogičnosti, a čije izmjene zakona također idu u postupak.

‘Samo zajedničkim pristupom možemo okrenuti stvari na bolje’ – rekla je državna tajnica.

Opisala je u prezentaciji postupak darivanja zemljišta, koja se dokumentacija mora priložiti, kako izgleda ugovor, koliko je predmeta obrađeno…

Postupak darovanja nekretnina pokreće se i provodi isključivo na zahtjev JLP(R)S – u svrhu realizacije projekata od osobitog značaja za razvoj RH. Odnosno mora biti opravdano i obrazloženo razlozima poticanja – gospodarskog napretka, socijalne dobrobiti građana i ujednačavanja gospodarskog i demografskog razvitka svih krajeva Republike Hrvatske, to mora biti odobreno i od Ministarstva financija od kojeg se dobiva pozitivno mišljenje i drugih relevantnih ministarstava.

Obveznih priloga u zahtjevu je osam. Prvi je zemljišnoknjižni izvadak i povijesni zemljišnoknjižni izvadak, odnosno ovjerena preslika zemljišnoknjižnog uloška, izdani od nadležnog zemljišnoknjižnog odjela, ne stariji od šest mjeseci od dana podnošenja zahtjeva, drugi je posjedovni list, kopija katastarskog plana, izdani od strane nadležnog ureda za katastar, ne stariji od šest mjeseci od dana podnošenja zahtjeva, a u slučaju da je oznaka nekretnine različita u zemljišnoj knjizi i katastru i uvjerenje o identifikaciji, treći je  lokacijska informacija, ne starija od šest mjeseci od dana podnošenja zahtjeva, četvrti potvrda o tome je li podnijet zahtjev za povrat bivših vlasnika, sukladno Zakonu o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, peti potvrda Ministarstva financija, Porezne uprave o dugu, šesti je stanje dospjelih nepodmirenih dugovanja prema RH, sedmi obvezni dokument je izjava podnositelja zahtjeva da se odriče svih potraživanja prema RH do visine vrijednosti darovane nekretnine uz navođenje točnog iznosa i pravne osnove potraživanja i na kraju idejni projekt za predviđeni zahvat u prostoru ili lokacijska dozvola.

Nakon rješenja, slijedi ugovor o darovanju, a kroz pet godina traži se izvješće je li se nekretnina iskoristila za traženu svrhu.

Ugovor o darivanju sadrži iznos tržišne vrijednosti nekretnine,  namjenu za koju se nekretnina daruje i rok za provođenje namjene, a to je spomenutih pet godina, zatim raskidne klauzule za u slučaju da se svrha ne ostvari u ugovorenom roku, da se  promjene namjene darovane nekretnine, u slučaju oštećivanja darovane nekretnine do koje je došlo namjerom ili krajnjom nepažnjom osobe iz članka 2. ove Uredbe (primjerice: oštećivanje kulturnog dobra, znatna oštećenja na zgradi, uništavanje zaštićenog dijela prirode i sl.), u slučaju zabrana otuđenja i opterećenja darovane nekretnine bez suglasnosti Ministarstva, a zabilježba zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine uknjižit će se u zemljišnoj knjizi istodobno s uknjižbom prava vlasništva darovane nekretnine, pa u slučaju otuđenja i opterećenja darovane nekretnine bez suglasnosti Ministarstva, osim u svrhu izgradnje poduzetničke zone, provođenja programa stambenog zbrinjavanja i društveno poticane stanogradnje, provođenja programa demografske obnove i provođenja operativnih programa VRH za nacionalne manjine, te točan iznos i pravnu osnovu potraživanja JLP(R)S prema RH te klauzulu kojom se JLP(R)S odriče navedenih potraživanja prema RH.

Neki od razloga zašto postupci dugo traju jesu nepotpuna dokumentaciju od strane JLP(R)S,  nedovoljno razvijene ideje i projekti (idejni projekt),  imovinsko-pravni problemi (posebno vezani za povrate; razni sporovi),  manjak kapaciteta na sudovima – sporost donošenja odluka,  problemi s drugim državnim tijelima- najčešće Ministarstvo poljoprivrede: – nadležno za poljoprivredno zemljište – nadležno za zemljište koje je po prostorno planskoj dokumentaciji namijenjeno infrastrukturi a u građevinskom je području i obuhvaćeno je šumsko-gospodarskom osnovom RH,  prethodno provođenje postupaka ishođenja lokacijskih/građevinskih dozvola i Rješenja o utvrđivanju građevinskih čestica na temelju kojih se provodi parcelacija zemljišta u katastarskom operatu i zemljišnoj knjizi te manjak ljudskih kapaciteta Uprave za upravljanje i raspolaganje nekretninama.

Svrha darivanja može biti ostvarenje projekata izgradnje poduzetničke infrastrukture (poduzetničke zone i poduzetničke potporne institucije),  u skladu s posebnim zakonom – Zakon o unapređenju poduzetničke infrastrukture. Tu je potrebno i  prethodno očitovanje Ministarstva gospodarstva i održivog razvoja,  zatim u svrhu ostvarenje projekata ulaganja – u skladu s posebnim zakonom – Zakon o uređivanju imovinsko-pravnih odnosa u svrhu izgradnje infrastrukturnih građevina, pa ostvarenje projekata koji su od općeg javnog, socijalnog ili kulturnog interesa, poput izgradnje škola, dječjih vrtića, bolnica, domova zdravlja, ustanova socijalne skrbi, groblja, za izgradnju sportskih objekata, muzeja, memorijalnih centara i drugih sličnih projekata kojima se povećava kvaliteta života građana na području JLPRS, provođenje programa stambenog zbrinjavanja (Izvan PPDS)  i tih zahtjeva je sve više. Zatim u svrhu provođenja programa integracije osoba s invaliditetom u društvo,  provođenje programa demografske obnove,  provođenje programa gospodarenja otpadom,  provođenje operativnih programa VRH za nacionalne manjine …